Les uns prolongent leurs vacances dans les pays chauds, les autres s’emmitouflent pour éviter de mettre le chauffage en marche ! L’automne a été clément jusque-là mais la réalité nous rattrape. Le prix de l’énergie est la préoccupation première et son impact sur le marché de l’immobilier n’est pas des moindres.
Par ailleurs, le coût élevé et la pénurie des matériaux de construction, la guerre en Ukraine, l’inflation qui a atteint 11,3% en septembre, son niveau le plus élevé depuis 1975, laissent forcément des traces sur le marché immobilier en Belgique. Tentons de faire le point !
Commençons par les prix de l’immobilier…
Par rapport au premier semestre de 2021, le prix moyen des maisons a augmenté de 8,9% au niveau national. Les appartements étaient, quant à eux, 5,1% plus chers.
Les prix de l'immobilier devraient continuer à grimper, sur ce dernier trimestre 2022, enchainant avec une petite augmentation de 1% en 2023.
Des prix qui augmentent certes, mais à un rythme lent si l’on compare avec l'inflation qui frappe le pays de plein fouet. Cela s’est traduit par un refroidissement de l’activité immobilière, ressenti notamment sur le nombre de requêtes sur les trois plus grands sites de recherche immobilière qui a été, en moyenne, de 15% inférieur en 2022 comparé à 2021.
Qu’en est-il des taux d’intérêts ?
Acheter ou ne pas acheter, telle est la question ?
Le taux à 10 ans a dépassé la barre des 2,5%, son niveau le plus élevé depuis près de dix ans. Pour rappel, le taux était de plus ou moins 1.5% en 2021.
Même si cette hausse des taux réduit la capacité d’emprunt de 10 à 15%, Un grand nombre d’acquéreurs et d’investisseurs pensent qu’en achetant et en empruntant maintenant, ils peuvent encore devancer une nouvelle hausse des taux d’intérêts.
D’autant plus que le consensus semble dire que les taux actuels restent ‘’’normaux’’ par rapport à cette période d’inflation. Les taux inférieurs à 2% appartiennent désormais au passé.
Toutefois cette hausse reste une menace pour l’activité immobilière en Belgique puisqu’ elle a un impact considérable sur le pouvoir d’achat et la capacité d’emprunt des ménages. Vient s’ajouter à cela l’exigence par les banques d’un bon PEB pour l’octroi d’un crédit immobilier.
PEB et efficacité énergétique
Il y a quelques années, on s’intéressait beaucoup aux maisons à rénover, au contraire aujourd’hui, avec les prix de l’énergie qui augmentent, on constate une grande préférence pour les biens prêts à emménager et économe en énergie.
Le certificat PEB est donc décisif pour les candidats acheteurs.
Décortiquons Le PEB !
Valable pour une période de dix ans, le PEB est en quelque sorte la ‘’carte d’identité énergétique’’ du bien immobilier, ce qui permet de comparer de manière standardisée et objective les performances énergétiques des logements et bâtiments sur le marché.
Il indique la consommation théorique annuelle par mètre carré de surface brute de l’habitation. Plus cette valeur est faible, meilleure est la performance énergétique du bien. Le classement se traduit par un label, allant de «A» pour la meilleure performance énergétique à «G» pour la moins bonne. À noter qu’en Flandre, le score « G» n’existe pas.
Les certificats PEB sont délivrés par des certificateurs PEB agréés et dans le contexte actuel ces certificateurs sont débordés ce qui rend l’évaluation des biens immobiliers de plus en plus difficile et lente.
L’autre raison pour laquelle le certificat PEB est actuellement au cœur de la polémique est qu’il détermine désormais, au moins pour une année, l’indexation ou non des loyers.
Sur le marché locatif, L’indexation des loyers est un sujet majeur
Il existe actuellement une restriction sur l'indexation des baux d'habitation dans toutes les régions en fonction du certificat de performance énergétique (PEB), le but étant de limiter les effets de l’inflation sur les locataires et pousser les propriétaires à moderniser leurs biens. A titre d’exemple, à Bruxelles, le loyer peut être indexé à 100% pour les biens dont le PEB est de valeur A à D, à 50% si la performance énergétique est évaluée E et 0% à partir de F.
Cette mesure est la première d’une série de restrictions visant à pousser les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leurs biens. Ce qui donnera certainement un coup de pouce à l’activité immobilière.
Qu’en est-il des aides de l’Etat ?
Des mesures de soutien sont prévues par les politiques afin de garantir plus d’efficacité énergétique en matière de logement : des droits d’enregistrement réduits pour un achat combiné à une rénovation énergétique, des primes ou des prêts avantageux, voire à taux zéro, mais aussi en imposant des obligations. En Flandre, à partir de 2023, les acquéreurs d’une habitation devront faire en sorte que, dans les cinq ans, le score PEB de leur habitation passe au minimum à la performance D. Ceux qui sont déjà propriétaires échappent pour l’instant à cette obligation. Cependant, leur logement devra atteindre au moins un niveau D d’ici 2030. Au niveau de la Région bruxelloise, les premières obligations de rénovation commenceront en 2030, alors qu’en Wallonie, aucune obligation n’est prévue à court terme.
Il existe de nombreuses primes et interventions financières pour la construction, la rénovation ou l'achat d'une habitation. Ces primes illustrent la volonté de l'État de permettre à un maximum de personnes et de familles d'acquérir et/ou d'améliorer leur propre habitation. Les primes et interventions auxquelles vous avez droit varient considérablement d'une région à l'autre. Il existe, en outre, des interventions au niveau des provinces, des communes et de gestionnaires de réseaux.
Nous en tant que promoteurs immobiliers, quelles sont les actions que nous prenons dans ce contexte ?
En tant que promoteur, nous nous efforçons d’implémenter dans nos projets les systèmes de chaleur réduisant au mieux les charges des futurs acquéreurs/occupants. La géothermie fait partie des ces systèmes. Elle a l’autre avantage d’être plus écologique que les matières fossiles dont le gaz.
En tant qu’immobilière, nous sommes attentifs à isoler rapidement les biens acquis et mis en location (dont deux bâtiments loués à des AIS bruxelloises qui ont été isolés en 2021). Les formations données aux locataires par rapport aux techniques spéciales (HVAC) du bâtiment permettent d’appréhender les surcoûts de charges de la meilleure manière (séances réalisées dans la maison des Griottes à Schaerbeek).
Pour conclure
Cette analyse a permis de constater que malgré un contexte économique et environnemental tendu en 2022, le marché immobilier belge résiste. Une amélioration est espérée dans les mois à venir.
Certes, les taux hypothécaires augmentent mais restent sous contrôle et on espère une stabilisation vers le 2ème semestre de l’année prochaine. 2023 sera peut-être déjà l’année de la stabilité, puisque les prix vont connaître un ralentissement notamment grâce aux mesures prises par les politiques pour contrôler l’inflation et apporter le soutien nécessaire aux investisseurs et acquéreurs.
Les passoires énergétiques vont probablement perdre un peu de valeur mais c’est une opportunité pour les entrepreneurs capables de rénover et améliorer ces bâtiments.
Finalement, les crises qui mettent à mal le secteur de l’immobilier s’avèreront peut-être être l’élément déclencheur de changements trop longtemps attendus.
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